De retour du MIPIM … les premiers enseignements de l’édition 2026

Le salon du MIPIM a pris fin.

Au terme de ces quelques jours passés à Cannes, au fil des rencontres et des nombreux échanges avec investisseurs, développeurs, prêteurs et conseils, un sentiment domine : le marché immobilier n’est pas encore reparti, mais quelque chose est clairement en train de bouger.

Après deux années marquées par l’attentisme et une forte incertitude macroéconomique, l’ambiance cette année était sensiblement différente. Il faut s’en réjouir.

Plusieurs tendances fortes se dégagent.

Le marché est proche de son point d’équilibre

Beaucoup d’acteurs considèrent que l’essentiel de l’ajustement des prix est désormais intégré.

La question n’est plus vraiment “jusqu’où vont baisser les valeurs ?” mais plutôt :
“à partir de quel niveau peut-on recommencer à traiter ?”

Résultat : plusieurs investisseurs indiquent réexaminer activement des opportunités, notamment sur des actifs prime ou présentant un fort potentiel de transformation

La transformation des actifs devient le sujet central

Un point revient dans quasiment toutes les conversations : le futur du marché passera largement par la transformation des actifs existants.

Bureaux vers résidentiel, mixed-use ou hospitality ; restructurations lourdes…

Ces opérations posent des questions juridiques complexes :

• restructuration des structures de détention,
• modification des baux,
• problématiques d’urbanisme,
• gestion des copropriétés,
• adaptation des financements existants.

Pour les investisseurs comme pour les conseils, la capacité à structurer juridiquement ces transformations devient un élément clé de la création de valeur.

La réglementation et les sujets ESG continuent de restructurer le marché

En France notamment, les sujets ESG et réglementaires sont omniprésents :

• décret tertiaire
• exigences ESG des investisseurs
• taxonomie verte européenne.

Cela accentue la polarisation entre actifs très performants et actifs nécessitant une transformation profonde.

Le financement est de retour… mais à des conditions exigeantes

Dans ce contexte, les prêteurs sont bien présents dans les discussions.

Mais les règles du jeu ont changé :

• LTV plus prudents
• marges plus élevées
• analyse renforcée des business plans.

Conséquence : montée en puissance de fonds de dette, financements alternatifs et structurations plus sophistiquées.

Une ambiance nettement plus constructive

Peut-être le point le plus frappant de ce MIPIM : l’état d’esprit.

En dépit des incertitudes nées du conflit au Moyen-Orient, les discussions sont plus concrètes et davantage de projets sont examinés.

Le consensus reste prudent : 2026 sera probablement une année de transition.

Mais clairement, le marché est en train de se remettre en mouvement.

En résumé, ce MIPIM 2026 marque sans doute le début d’un nouveau cycle axé sur :

• la stabilisation des valeurs
• la montée en puissance des projets de transformation d’actifs
• l’importance des enjeux réglementaires
• le retour progressif des investisseurs mais offrant des conditions de financement plus exigeantes

Bref, le marché est exigeant… mais aussi plein d’opportunités pour ceux qui savent repenser et structurer les opérations.