Revue de Droit Immobilier – Avril 2026 – L’approche progressive de la directive européenne sur les sols pour atteindre l’objectif de bon état des sols en 2050

A la différence de l’air[1] et de l’eau[2], pour lesquels existent des règles générales de protection au niveau européen, les sols étaient les grands impensés des normes environnementales. Alors qu’un projet de directive-cadre avait été présenté dès 2006, et finalement retiré en 2014 sous la pression de certains Etats[3], on estime que 60 à 70% des sols sont dégradés dans l’Union européenne. L’artificialisation, l’acidification, l’érosion sont autant de phénomènes qui affectent les nombreux services écosystémiques qu’ils fournissent, non seulement pour la production alimentaire mais aussi pour la régulation de l’eau, le stockage de carbone ou la préservation de la biodiversité. Par ailleurs, la pollution des sols a une incidence certaine sur la santé humaine et l’environnement. De façon globale, ces dégradations des sols engendrent des dizaines de milliards d’euros de coût par an.

Entrée en vigueur le 16 décembre 2025, et devant être transposée en droit national, avant le 17 décembre 2028[4], la directive n°2025/2360 du 12 novembre 2025 sur la surveillance et résilience des sols[5] vient combler ce vide juridique. Elle cible trois axes : la surveillance et l’évaluation de la santé des sols, la résilience des sols et la gestion des sites contaminés. Fixant l’objectif « aspirationnel » de parvenir à un bon état des sols d’ici 2050, la Commission prévoit une approche progressive. Partant du constat qu’il est difficile de protéger ce qu’on ne mesure pas, ce texte vise d’abord à fournir un langage commun aux Etats membres en établissant un cadre de surveillance cohérent à l’échelle de l’Union, reposant sur des données fiables et comparables.

La France, à l’instar d’autres pays, possède déjà un cadre ambitieux de surveillance et de gestion des sites contaminés, qui ne requiert pas de transposer toutes les dispositions du texte. En outre, ce dernier ne fixe pas d’obligation de résultat, et renonce aux sanctions prévues à l’origine par la proposition de la Commission, tout comme la distinction entre des principes de gestion durable et néfaste pour les sols. Adoptée dans un contexte politique et économique tendu vis-à-vis de normes supplémentaires, la directive est le fruit d’un compromis limité par rapport au projet de directive de 2006. Si ce texte marque indéniablement une première étape novatrice, il ouvre un chantier d’ampleur et de longue haleine dont les conséquences opérationnelles concrètes se manifesteront progressivement.

---

[1] Directive (UE) n° 2024/2881 du Parlement et du Conseil du 23 octobre 2024 concernant la qualité de l’air ambiant et un air pur pour l’Europe

[2] Directive 2000/60/CE du Parlement européen et du Conseil du 23 octobre 2000 établissant un cadre pour une politique communautaire dans le domaine de l’eau

[3] Malgré le soutien d’une majorité d’États membres, la proposition a fait l’objet d’un blocage persistant au Conseil par une minorité qualifiée composée du Royaume-Uni, l’Allemagne, la France, les Pays-Bas et l’Autriche. La Commission européenne a donc retiré la proposition en 2014, sans motivation officielle. Voir Y. Chen, « Withdrawal of European Soil Framework Directive: Reasons and Recommendations », Journal of Sustainable Development, vol. 13, n° 1, 2020, p. 1-9

[4] SMRL, art. 26

[5] Directive (UE) n° 2025/2360 du Parlement et du Conseil du 12 novembre 2025 relative à la surveillance et à la résilience des sols